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3. CONSIDERAZIONI TRA MODELLI CLASSICI DI ARCHITETTURE SOCIETARIE
In continuità rispetto al precedente contributo pubblicato su questo portale, di seguito si prende in analisi il confronto tra il caso specifico A rappresentato da un’azienda alberghiera che detiene direttamente l’immobile/hotel e lo gestisce e il caso B consistente in una struttura societaria che vede al vertice una holding che partecipa in due società, una op.co. (operating company) che gestisce l’albergo ed una prop.co. (property company) che detiene l’asset.
3.1. IL TESTI DI OPERATIVITA’ NEL SETTORE ALBERGHIERO
L’analisi ai fini della disciplina delle società non operative (o di comodo), disciplinata dall’art. 30 della Legge 724/1994, impone un cambio di paradigma totale rispetto alla PEX. Mentre la PEX guarda all’effettivo esercizio di un’impresa commerciale al momento dell’exit, il test di operatività è una verifica quali-quantitativa annuale, basata su un confronto matematico e presuntivo tra i “ricavi figurativi” (calcolati applicando coefficienti di legge agli asset patrimoniali) e i “ricavi effettivi” iscritti a conto economico. In entrambi i casi, l’Agenzia delle Entrate adotta un approccio rigorosamente stand-alone: ogni società del gruppo deve superare il proprio test.
3.1.1. Caso A: Azienda alberghiera unificata (detenzione e gestione diretta)
In questa configurazione (Target unica), la società iscrive all’attivo del proprio Stato Patrimoniale un asset di grandissimo valore (l’immobile alberghiero, tipicamente categoria catastale D/2).
Con riferimento al calcolo dei ricavi presunti, la legge richiede di applicare un coefficiente al costo storico o fiscalmente riconosciuto dell’immobile e ad altre immobilizzazioni/crediti, per determinare la soglia minima di ricavi da raggiungere.
A fronte di questo asset, la società iscrive a Conto Economico l’intero volume d’affari caratteristico dell’attività alberghiera (vendita camere, F&B, servizi ancillari, SPA, eventi).
Nel settore hospitality, il fatturato operativo di una struttura gestita direttamente è quasi sempre ampiamente superiore al 3% del valore fiscale dell’immobile, pertanto la società supera agevolmente il test di operatività. Non vi sono rischi di ricadere nella disciplina delle società di comodo. Nessuna maggiorazione IRES e piena disponibilità dei crediti IVA.
3.1.2. Caso B: Struttura scissa con Holding, OpCo e PropCo
La separazione tra “mura” e “gestione”, pur essendo ottimale per la segregazione del rischio civilistico, crea due potenziali e gravissime criticità fiscali ai fini del test di operatività, trasformando la Dichiarazione dei Redditi in un campo minato.
Infatti, mentre la OpCo non detiene l’asset immobiliare. Il suo attivo è snello (attrezzature, arredi, liquidità, crediti v/clienti); i coefficienti (es. 15% sulle immobilizzazioni materiali diverse dagli immobili) generano una soglia di ricavi presunti molto bassa e i ricavi effettivi (tutto il fatturato alberghiero) sono altissimi rispetto all’attivo, superando il test senza alcuna difficoltà, la PropCo risulta invece definire un profilo ad alto rischio.
La PropCo infatti detiene un immobile di grande valore (l’albergo) ma non svolge l’attività operativa. Il suo unico ricavo è il canone di locazione (o di affitto di ramo d’azienda) percepito dalla OpCo. Per superare il test, il canone di locazione annuo pattuito con la OpCo deve essere matematicamente superiore al 3% del valore fiscale dell’immobile (oltre alle percentuali su eventuali altri asset). Spesso, per policy di gruppo o per non affossare il bilancio della OpCo nelle fasi di start-up o di bassa stagione, il canone viene tenuto basso. Se il canone è inferiore a quel 3%, la PropCo fallisce il test con le conseguenze già descritte.
Qualora non sia possibile (per impossibilità oggettiva o cause di forza maggiore, es. l’albergo è in ristrutturazione e la OpCo non può pagare un canone del 3%) raggiungere la soglia dei ricavi presunti, è possibile presentare istanza di interpello all’Agenzia delle Entrate (Interpello disapplicativo ex art. 37-bis DPR 600/73), dimostrando che la struttura non è stata creata per godere di vantaggi fiscali elusivi, ma risponde a solide ragioni economiche ed extra-fiscali. Tuttavia, nel settore immobiliare, l’Agenzia è storicamente molto restia ad accogliere tali istanze se il mancato superamento del test deriva da “scelte di gruppo” (come il calmieramento dei canoni tra parti correlate).
La posizione della Holding: va ricordato che anche la Holding pura (cassaforte di partecipazioni) è soggetta al test di operatività. L’attivo della Holding è composto dai valori delle partecipazioni in OpCo e PropCo. Il coefficiente normativo da applicare per calcolare i ricavi presunti è il 2% sul valore delle partecipazioni. I ricavi tipici di una Holding sono i dividendi distribuiti dalle controllate. Se OpCo e PropCo producono utili ma non li distribuiscono (magari per rimborsare finanziamenti bancari o autofinanziarsi), la Holding iscriverà a Conto Economico ricavi pari a zero. La Holding potrebbe fallire il Test, diventando società di comodo, subendo la maggiorazione IRES (se ha altri redditi) e limitazioni al riporto delle perdite fiscali.
Per mantenere in piedi la struttura Holding-OpCo-PropCo disinnescando la mina delle “società di comodo”, è pertanto opportuno, tra gli altri, che OpCo e PropCo deliberino e distribuiscano dividendi alla Holding in misura almeno pari al 2% del valore contabile delle partecipazioni iscritte nel bilancio della Holding stessa.
3.1.3. La base di calcolo per l’applicazione delle percentuali minime
Il parametro di riferimento per il test di operatività è il costo storico di iscrizione in bilancio, o più precisamente il valore fiscalmente riconosciuto, calcolato ad es. nel caso della partecipazione come media tra il valore all’inizio e quello alla fine dell’esercizio.
Questo aspetto evidenzia una profonda (e in questo caso vantaggiosa) asimmetria del nostro sistema tributario quando si analizzano le holding. Infatti il Test di operatività (Società di comodo – L. 724/1994) guarda esclusivamente al passato (costo storico fiscale), a differenza del Test PEX per la commercialità (Art. 87 TUIR) hce Guarda esclusivamente al presente (valore corrente/di mercato degli asset).
Immaginiamo che la Holding abbia costituito la OpCo anni fa, versando un capitale sociale di 10.000 euro. Il costo storico della partecipazione iscritto nell’attivo della Holding è pari a 10.000 euro (in questo caso di costituzione originaria, costo storico e valore nominale coincidono). Oggi, grazie agli ottimi risultati della gestione alberghiera, la OpCo ha un valore di mercato (avviamento compreso) di 5 milioni di euro. Ai fini del test di operatività della Holding, il 2% si calcolerà sempre e solo sui 10.000 euro di costo storico. La soglia di ricavi (dividendi) che la Holding deve incassare per non essere “di comodo” sarà di appena 200 euro annui. Il fatto che sul mercato la partecipazione valga 5 milioni di euro è un dato totalmente irrilevante per la Legge 724/1994.
Il problema del 2% si pone concretamente solo quando la Holding non ha costituito la società dal nulla, ma l’ha acquistata da terzi pagandola a valori di mercato (es. acquisto della OpCo per 5 milioni di euro). In quel caso, il costo storico di iscrizione in bilancio per la Holding sarà di 5 milioni di euro. Di conseguenza, il 2% si calcolerà su 5 milioni, imponendo alla OpCo di distribuire alla Holding dividendi per almeno 100.000 euro ogni anno per permettere alla capogruppo di superare il test di operatività. Se le partecipazioni sono mantenute al costo storico di costituzione (o comunque a valori di carico modesti, senza che vi siano state rivalutazioni contabili o conferimenti a valori peritali), il superamento del test in capo alla capogruppo richiede flussi di dividendi minimi e facilmente pianificabili.
Lo stesso ragionamento si applica agli immobili, per cui la disciplina delle società di comodo (Art. 30, L. 724/1994) ignora totalmente il valore di mercato (o valore corrente) dell’asset. Il coefficiente del 3% per gli immobili alberghieri si applica esclusivamente al costo storico di acquisizione o costruzione (comprensivo degli oneri accessori e dei costi incrementativi capitalizzati nel tempo), assunto al lordo dei fondi ammortamento. Più precisamente, si guarda alla media del valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile tra l’inizio e la fine del periodo d’imposta. Ciò si rivela vantaggioso in termini di pianificazione fiscale della PropCo, perché cristallizza il parametro dei ricavi minimi su valori spesso molto più bassi rispetto al reale valore del compendio immobiliare. L’unica grande eccezione a cui prestare attenzione è rappresentata dalle rivalutazioni: il costo storico preso a base per il calcolo del 3% cambia se la PropCo ha effettuato negli anni passati una rivalutazione dell’immobile con valenza fiscale (ad esempio aderendo alle leggi speciali di rivalutazione, come quella del D.L. 104/2020 per il Covid, e pagando la relativa imposta sostitutiva). In quel caso, il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile si alza in via definitiva. Se la PropCo ha rivalutato civilisticamente e fiscalmente il suo hotel portandolo da 2 a 4 milioni di euro, da quel momento in poi il 3% per il test di operatività andrà calcolato sui nuovi 4 milioni di euro (richiedendo un canone di locazione minimo di 120.000 euro anziché 60.000). Se invece la rivalutazione è stata solo civilistica (senza pagamento della sostitutiva), ai fini del test si continua a calcolare il 3% sul vecchio costo storico.
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